TJPA 11/02/2021 -Fl. 936 -Diário da Justiça -Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 7080/2021 - Quinta-feira, 11 de Fevereiro de 2021
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pr?prio do adquirente ou de sua fam?lia. 5. N?o pode ser reputada abusiva a cl?usula de toler?ncia no
compromisso de compra e venda de im?vel em constru??o desde que contratada com prazo determinado
e razo?vel, j? que possui amparo n?o s? nos usos e costumes do setor, mas tamb?m em lei especial (art.
48, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964), constituindo previs?o que atenua os fatores de imprevisibilidade que
afetam negativamente a constru??o civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intemp?ries,
chuvas, escassez de insumos, greves, falta de m?o de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.
A cl?usula de toler?ncia, para fins de mora contratual, n?o constitui desvantagem exagerada em desfavor
do consumidor, o que comprometeria o princ?pio da equival?ncia das presta??es estabelecidas. Tal
disposi??o contratual concorre para a diminui??o do pre?o final da unidade habitacional a ser suportada
pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o
t?rmino de obra de grande magnitude sujeita a diversos obst?culos e situa??es imprevis?veis. 7. Deve ser
reputada razo?vel a cl?usula que prev? no m?ximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorroga??o,
visto que, por analogia, ? o prazo de validade do registro da incorpora??o e da car?ncia para desistir do
empreendimento (arts. 33 e 34, ? 2?, da Lei n? 4.591/1964 e 12 da Lei n? 4.864/1965) e ? o prazo m?ximo
para que o fornecedor sane v?cio do produto (art. 18, ? 2?, do CDC). 8. Mesmo sendo v?lida a cl?usula de
toler?ncia para o atraso na entrega da unidade habitacional em constru??o com prazo determinado de at?
180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princ?pios da
legisla??o consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e pe?as
publicit?rias, do prazo de prorroga??o, cujo descumprimento implicar? responsabilidade civil. Igualmente,
durante a execu??o do contrato, dever? notificar o consumidor acerca do uso de tal cl?usula juntamente
com a sua justifica??o, primando pelo direito ? informa??o. 9. Recurso especial n?o provido. (REsp
1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS B?AS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017,
DJe 21/09/2017) (grifo nosso). ???????Verifica-se, portanto, que a jurisprud?ncia reputa como v?lida a
cl?usula de toler?ncia - de no m?ximo 180 (cento e oitenta) dias - prevista em contratos de incorpora??o
imobili?ria e, no entanto, o incorporador tem o dever de informar o adquirente de sua exist?ncia antes da
contrata??o e, posteriormente, ao longo da execu??o da obra. ???????Sobre a cl?usula `rebus sic
stantibus?, leciona ROBERTO DE RUGGIERO: ?Cl?usula `rebus sic stantibus?. - A doutrina e mais a
pr?tica forense secular vieram desensolvendo um princ?pio novo ou quase novo em mat?ria contratual,
qual seja o de que nos contratos a longo termo e com sucessivas presta??es peri?dicas (contractus qui
habent tractum sucessivum) se devem considerar sempre subentendida a cl?usula rebus sic stantibus, isto
?, que quando uma altera??o mais ou mesmo profunda se verifique mais tarde no estado de fato existente
ou tido em conta pelos contraentes no momento do acordo, possa o obrigado invocar a rescis?o do
contrato que para ele se tornou excessivamente gravoso. [...]. A dificuldade est? principalmente em fixar os
limites dentro dos quais se possa dizer que haja desequil?brio ou onera??o desproporcionada de um dos
contraentes e que este derive de circunst?ncias supervenientes e de altera??es n?o previs?veis, pelo que
se deve evitar que o exerc?cio do direito de rescis?o do v?nculo descambe em abuso f?cil e torne v? a
confian?a, que os contraentes devem poder depositar na obrigatoriedade do contrato. E isto s? pode
deixar-se ao trabalho iluminado do juiz?. (Institui??es de Direito Civil. Tomo III. Roberto de Ruggiero. 3?
ed. da tradu??o da 6? ed. italiana, por Ary dos Santos e Ant?nio Chaves. S?o Paulo: Saraiva, 1973, p. 222
e 223). ???????Corol?rio do dever de informar, na hip?tese de questionamento acerca da aplica??o da
cl?usula, ? l?gico que cabe tamb?m ao incorporador comprovar as alega??es de fato superveniente, caso
fortuito e for?a maior que importem no atraso da obra. Somente mediante a comprova??o de evento que
implicou no atraso da entrega do empreendimento poder?, o incorporador, utilizar-se da cl?usula de
toler?ncia. ???????Nessa l?gica: (STJ-0836836) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ?GIDE DO CPC/73. COMPRA E VENDA DE IM?VEL EM CONSTRU??O.
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. (2) COMISS?O DE
CORRETAGEM. EFETIVA TAXA DE ASSESSORIA IMOBILI?RIA. APELO ESPECIAL INTERPOSTO
COM BASE NA AL?NEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. AUS?NCIA DE INDICA??O DE
DISPOSITIVO LEGAL TIDO POR VIOLADO. DEFICI?NCIA NA FUNDAMENTA??O. S?MULA N? 284 DO
STF. (1) CL?USULA DE TOLER?NCIA QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA. VALIDADE
CONDICIONADA ? OCORR?NCIA DE EVENTOS EXTRAORDIN?RIOS. DISPOSI??O DESPIDA DE
ABUSIVIDADE. DESCABIMENTO. CONFIGURA??O A PARTIR DE ELEMENTOS PROBAT?RIOS
CARREADOS AOS AUTOS. REVIS?O. ?BICE DA S?MULA 7 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO
ESPECIAL N?O CONHECIDO. (Recurso Especial n? 1.687.192/SP (2017/0181162-1), STJ, Rel. Moura
Ribeiro. DJe 04.09.2017) (grifo nosso). (TJPA-0071382) APELA??O C?VEL - ATRASO NA ENTREGA DE
OBRA - SENTEN?A QUE DECLAROU NULIDADE DA CL?USULA DE TOLER?NCIA E CONDENOU A
CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, MULTA PENAL E DANOS MORAIS INCONFORMISMO DA CONSTRUTORA APELANTE - ALEGA??ES: PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE