TJSP 15/02/2019 -Fl. 1043 -Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 15 de fevereiro de 2019
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital
São Paulo, Ano XII - Edição 2750
1043
A escritura prevê a obrigação de “manutenção da existência corporativa” (cláusula 4.07 - fls. 529) e de “manutenção de
propriedades” (cláusula 4.08 - fls. 530). A escritura exige que subsidiárias adquiridas ou criadas também garantam expressamente
as obrigações previstas da escritura de emissão dos títulos (cláusula 4.20 - fls. 531/533). A escritura prevê que “Mediante
solicitação do Agente Fiduciário, a GS Investment e cada Garantidora assinarão os documentos adicionais e providenciarão
tudo o que for razoavelmente necessário para dar efeito a esta Escritura, aos Títulos e às Garantias” (cláusula 4.26 - fls. 537). A
escritura prevê expressamente situações consideradas como “Eventos de Inadimplemento”, relacionados com comportamentos
voluntários ou não, que possam indicar ou provocar a insolvência, assim como a diminuição das garantias previstas na escritura
de emissão dos títulos (cláusula 5.01 - fls. 537/541). Por exemplo, em termos gerais, são considerados “Eventos de
Inadimplemento”: o não pagamento do principal e dos juros, quando devidos (cláusula 5.01, (a) - fls. 537/538); o início de um
processo fundado na lei de falências (cláusula 5.01 (b) - fls. 538/539); a transferência geral de seus negócios em benefício de
credores (cláusula 5.01 (c), III - fls. 539); qualquer dos títulos deixar de estar ou for reinvidicado como não estando em pleno
vigor (cláusula 5.01 (f) - fls. 541). Outrossim, uma vez caracterizado “Evento de Inadimplemento”, o contrato prevê procedimentos
específicos, com o envio de notificações e intervenção do agente fiduciário (cláusula 5.02 e 5.03 - fls. 541/544). Aliás, a cláusula
5.06, que foi suprimida pelas autoras (fls. 546), estabelece limitações à atuação judicial dos detentores dos títulos (fls. 2.070). E
o agente fiduciário tem papel relevante na hipótese de inadimplemento das obrigações previstas na escritura de emissão dos
títulos (cláusula 6.05 - fls. 547/548). A escritura prevê, ainda, garantias irrevogáveis e incondicionais (cláusula 9 - fls. 549/553),
inclusive em relação às suas subsidiárias (cláusula 10 - fls. 553/556), que não são afetadas por reestruturação ou reorganização
(cláusula 9.02, (c) - fls. 550). Como se observa da analise preliminar da escritura de emissão dos titulos em 2012, não foi
contraída dívida para ser paga em determinado termo, mas obrigação perpétua, cujo momento de pagamento depende apenas
da vontade dos devedores, sendo evidente, portanto, que o interesse primordial dos credores é o recebimento de juros, além da
existência de garantia suficiente e sólida. E aparentemente não há inadimplência por parte das rés, restando, apenas, a relevante
preocupação do eventual risco de inadimplemento futuro, assim como da eventual insuficiência das garantias prestadas. Neste
ponto, há que se observar que a escritura de emissão contém mecanismos próprios para a adequação das garantias, sem
prejudicar de forma desnecessária as atividades das devedoras, destacando-se, por exemplo, a exigência de que as subsidiárias
adquiridas ou criadas também garantam expressamente as obrigações previstas na escritura de emissão dos títulos (cláusula
4.20 - fls. 531/533). Outrossim, ainda em um exame preliminar, merece destaque o parecer elaborado pelo professor Gesner de
Oliveira, visando a analise da lógica econômica da realocação de ativos da GENERAL SHOPPING E OUTLETS DO BRASIL S/A
(fls. 1.774/1.817). Vale destacar a indicação da estagnação do mercado de shoppings centers (item 3.1 - fls. 1.787/1.790),
indicação da prosperidade do mercado de fundo de investimentos imobiliários (item 3.2 - fls. 1.790/1.797) e a indicação de que
a realocação de ativos pretendida pela GENERAL SHOPPING tem lógica econômica (item 3.3 - fls. 1.797/1.798). Outrossim, a
referida análise concluiu pela manutenção da capacidade das rés honrarem os compromissos financeiros (item 4 - fls.
1.799/1.811), assim constando da conclusão: “O objetivo deste Parecer foi apresentar argumentos técnicos que mostram a
lógica econômica associada à operação de realocação de ativos da General Shopping com a conferência de ativos de seu
patrimônio em uma estrutura de Fundo de Investimentos Imobiliários. Além disso, pretendeu-se demonstrar que os atos
societários tomados ao final de 2018 não comprometem a capacidade da Companhia honrar seus compromissos financeiros em
relação a seus credores. A taxa de crescimento de ABL no país, principal métrica utilizada para avaliação e comparação de
empreendimentos comerciais dessa natureza, caiu drasticamente de 2013 a 2018. A área total para locação, que no último ano
somava 15,9 milhões de metros quadrados, está se consolidando ao redor desse valor e o setor não apresenta perspectiva
otimista de expansão. A General Shopping é uma empresa que atua quase que exclusivamente com a locação de áreas
comerciais em seus shopping centers, que em sua maioria tem mais de cinco anos e, portanto são ativos já consolidados. É uma
empresa em estágio de maturidade avançada, em um setor com pouca perspectiva de expansão. Considerando este aspecto, o
foco da General Shopping não deve ser em investimentos, mas sim em otimização da operação e rentabilidade dos ativos que
já detém. Note-se que empresas com esse perfil naturalmente distribuem mais resultados a seus acionistas que empresas em
fase de maturação, as quais tendem a reter maior parte de seus lucros para investimentos na expansão de suas atividades. A
operação de realocação de uma série de shoppings da Companhia para um fundo imobiliário deve ser avaliada sob essa ótica
de otimização e rentabilização de ativos, em benefício dos acionistas da empresa. Em relação à distribuição dos dividendos,
importante ressaltar que a Reserva de Lucros a Realizar - RLAR é um valor devido aos acionistas a título de remuneração de
seu capital, aguardando para ser pago em momento em que esse lucro for realizado. Dada a forma proposta de distribuição dos
dividendos e a natureza das Reservas de Lucros a Realizar, não se identifica, no caso concreto, incompatibilidade da realização
do lucro da RLAR por meio da distribuição de cotas, posto que não irá ter impacto no caixa. Importante ressaltar que o prejuízo
acumulado até o terceiro trimestre de 2018 decorre do fato de que uma parcela relevante da dívida da Companhia é indexada ao
dólar. Seguindo as normas contábeis brasileiras, a variação cambial deve ser registrada nas despesas financeiras e afetam o
resultado. Ou seja, é refletida no lucro ou prejuízo do período. O efeito da variação cambial sobre o principal de nossa dívida
perpétua não é um efeito caixa. Por fim, o Parecer apresenta evidências de que tanto a conferência dos Ativos ao FII quanto o
pagamento dos dividendos com a reversão da RLAR não comprometem a solvência da General Shopping. Em particular, temse: i. Permanecerá diretamente sob a General Shopping, na conta de Propriedades para Investimentos, o valor aproximado de
R$ 900 milhões, na data-base de 31 de dezembro de 2017. ii. Juntamente com os ativos serão transferidos os passivos
associados a esses ativos. O valor líquido transferido é de R$ 619 milhões. iii. Após a conferência dos ativos e a distribuição dos
dividendos, o Patrimônio Líquido (PL) da Empresa não só permanecerá positivo, como será ampliado em aproximadamente R$
300 milhões, por conta dos créditos a receber do FII. iv. O perfil da dívida da General Shopping não segue padrão usual com
vencimentos mais curtos. Três características chamam a atenção positivamente. Primeiro, quase 60% da dívida têm vencimento
de longuíssimo prazo. Aliás, grande parte dessa dívida é composta de títulos perpétuos, ou seja, não há data de vencimento.
Segundo, o perfil de vencimentos até 2026 é bastante homogêneo, sem acumulo de vencimentos em um determinado ano.
Terceiro, o percentual mais alto nesse período é de 5,6% do total da dívida, que pode ser considerado baixo comparativamente
ao montante total da dívida. Destaque-se que as garantias que os detentores dos bonds detinham antes da operação continuam
válidas e exigíveis nas exatas mesmas condições. Dessa forma, em caso de a General Shopping não honrar com suas prestações
devidas aos credores, estes poderiam, conforme previsões dos respectivos prospectos, acionar as garantias dos empréstimos e
reclamar seus direitos por meio dos ativos das subsidiárias da General Shopping” (fls. 1.812/1.814). Portanto, em um exame
preliminar, não foi demonstrado que a reorganização societária que vem sendo implementada pelas rés, mesmo com relevante
distribuição de dividendos, eventualmente represente desrespeito ao regramento contido na escritura e emissão dos títulos,
assim como não foi demonstrado que tal operação eventualmente possa comprometer as garantias prestadas aos detentores
dos títulos. Da mesma forma, diante da relevância da preocupação das autoras, não foi demonstrado que os mecanismos
contidos na própria escritura de emissão dos títulos eventualmente sejam insuficientes para reforçar ou restabelecer a sistemática
de pagamento de juros ou de garantia de cumprimento das obrigações. Por fim, há que se observar que a regra contida na
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º