TJSP 27/01/2021 -Fl. 256 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 27 de janeiro de 2021
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano XIV - Edição 3204
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Requerida, e as DESPESAS OPERACIONAIS de 5% para 10%, nãorespeitando a Cláusula 13 do contrato (fls. 20/28). Diz
que seu nome foi inserido no Serasa. Pleiteou a tutela deurgência para retirada de seu nome do cadastro de inadimplentes,
bem como a declaração da inexistência dosdébitos; a restituição de R$ 3.157,65: a condenação da ré Ã
devolução dos valores pagos em dobro, no importe deR$ 17.109,56 e a indenização por danos morais no valor de R$
15.000,00. Liminar deferida Ãs fls. 54/55. Emcontestação (fls. 105/113), a requerida alegou que o autor pagou a entrada e 09
parcelas das 120 prestaçÃμesajustadas, no total de R$ 10.138,73. Diz que, em outubro de 2019 o autor, ainda adimplente,
manifestou o interessepela rescisão do contrato. Na oportunidade, afirma que explicou ao autor que a rescisão prevista nas
cláusulas 12 e13 do contrato aplicava-se à hipótese de inadimplência superior a 90 dias, o que não se configurava até
então. Relataque o instrumento de rescisão contratual (fls. 50/51) foi formulado com base na Lei do Distrato - que introduziu
o art.32-A na Lei no 6.766/79 e que possibilita ao adquirente a iniciativa da rescisão contratual a qualquer tempo. Diz que
oautor não discordou das contas apresentadas e que, após, sob orientação de seu advogado, deixou o boleto vencer eo
seu nome ser negativado para ajuizar ação em busca de indenização, agindo de má-fé. Afirma que, ainda que
oscálculos sejam reelaborados conforme reconhecidos e aceitos pelo autor (multa de 5% do valor do contrato e fruiçãode
0,3% ao mês), haverá diferença em desfavor do autor no valor de R$ 3.378,71. Formula proposta de acordo pararescisão
do contrato e pagamento pelo autor do valor de R$ 3.378,71. Em réplica (fls. 105/113), o autor diz que nãoconcorda com a
proposta de acordo, impugna todos os valores e formas de pagamentos apresentados pela ré erequer a total procedência da
ação nos termos da inicial. Maiores relatos dispensados, nos termos do artigo 38 da Leino 9.099/95. Decido. Não passou
despercebido deste juà zo a cláusula de no 17 do avençado entre as partes.Entretanto, entendo ser este juà zo competente
para processamento da ação, posto que o autor reside nestaComarca, sendo nula acláusuladeeleiçãodeforoque dificulte
a defesa doconsumidorem juà zo (cláusula no 17 de fl. 26).Superada tal questão, impÃμe-se o julgamento antecipado da lide,
com fundamento no art. 355, I, do Código deProcesso Civil. Primeiramente, destaco ser necessária a apreciação
dopedidoimplà cito(rescisãocontratual) uma vezse tratar de pressuposto para a apreciação do pedido expresso (inexistência
de débito c.c. repetição do indébito edanos morais). Não há motivo plausà vel para o réu discordar do pedido
derescisão, obrigando o autor a permanecervinculado contratualmente contra sua vontade. Não existe no instrumento
celebrado entre as partes cláusula deirrevogabilidade e irretratabilidade. Ainda que assim não fosse, o E.TJSP firmou o
entendimento na Súmula no 01, deque: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
arescisãodo contrato e reaver asquantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelocompromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem
.Consequentemente, de rigor a declaração darescisãocontratual por iniciativa do autor. Assim sendo, resta acontrovérsia
no saldo a ser pago ou recebido pelo autor. O contrato firmado entre as partes é representativo do livreacordo de vontade e,
destarte, merece prestà gio. O consagrado princà pio do pacta sunt servanda deve ser mantido.Ora, os contratos existem para
serem cumpridos. à o princà pio da força obrigatória, segundo o qual o contrato faz lei - 10:11:57entre as partes. Segundo
Maria Helena Diniz, tal princà pio se justifica porque “o contrato, uma vez concluà dolivremente, incorpora-se ao ordenamento
jurà dico, constituindo um a verdadeira normade direito” (DINIZ, MariaHelena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos; Saraiva,
SP, 1993, vol1, p.63.). Conforme esta teoria, as cláusulascontratuais devem ser cumpridas como regras incondicionais,
sujeitando as partes do mesmo modo que as normaslegais. Sendo assim, é caso de se prestigiar a vontade rescisória do
compromissário comprador, seguindo as regrascontratuais e aplicando a cláusula contratual no 13 (fls. 26) que assim
determina: “13. Havendo rescisão contratual,em cumprimento das Súmulas 1 e 543, respectivamente, do TJSP e do STJ, o
COMPRADOR receberá de volta todosos valores pagos pelo “Preço do Lote (sem o valor da comissão do corretor)”, deduzido
dos seguintes valores devidospelo COMPRADOR: (i) da indenização à VENDEDORA pelas despesas operacionais da venda,
equivalentes a 5% dovalor do lote corrigido pelo IGPM; (ii) da compensação pela ocupação ou fruição do lote, no
montante de 0,3% aomês do preço do imóvel corrigido pelo IGPM, mesmo que, por seu arbà trio, nenhuma construção
tenha sigo realizada;e (iii) dos débitos vencidos de IPTU e demais taxas previstas nos Regulamentos do Loteamento. 13.1. O
valor pagopelo COMPRADOR, deduzido dos valores por ele devidos será depositado, em única parcela, na conta corrente
queele vier a indicar;” grifei. Anoto que a Súmula n° 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo e a Súmula 543 do
STJ,respectivamente, estabelecem: “Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedira
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
epropaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupaçãodo bem.
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetidoao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitentecomprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, casotenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento.” Deixo anotado que os valores apresentados pelo autorestão de acordo com o artigo 32-A, I, da Lei no
6.766/1976 (incluà do pela Lei no 13.786, de 2018): “Art. 32-A. Em casode resolução contratual por fato imputado ao
adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão serrestituà dos os valores pagos por ele, atualizados com
base no à ndice contratualmente estabelecido para a correçãomonetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser
descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - osvalores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o
equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos porcento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a
partir da data da transmissão da posse doimóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II- o montante devido por
cláusula penal e despesasadministrativas,inclusivearrasousinal,limitadoa um descontode10%(dezporcento)dovaloratualizadodo
contrato;(grifei)Ressalto que, nos cálculos apresentados pela parte requerida, a taxa de FRUIÃÃO foi majorada de 0,30%
para0,75% e as DESPESAS OPERACIONAIS de 5% para 10%, apenas elevando ao valor máximo do artigo 32-A, I, daLei no
6.766/1976, contudo, não respeitando a Cláusula 13 do contrato (fls. 20/28). Desta forma, o autor tem direito Ãrestituição
do valor de R$ 3.157,65 (três mil, cento e cinquenta e sete reais e sessenta e cinco centavos). No tocanteà repetição do
indébito, à mà ngua de demonstração de má-fé da parte demandada, deve ser afastado. Nesse sentido:”REVISIONAL
CONTRATO DE EMPRÃSTIMO PESSOAL - JUROS REMUNERATÃRIOS - Taxa de juros fixada em22% ao mês e 987,22% ao
ano - Percentual que supera em mais de 8x a taxa média de mercado para o perà odo dacontratação -Abusividade
demonstrada - Valores dos contratos que devem ser recalculados, em liquidação desentença, para que passe a incidir a
taxa média de mercado - Repetição simples do indébito, uma vez que ausentemá-fé - DANO MORAL NÃO
EVIDENCIADO - Alegação do Recorrente que sofreu danos morais em razão dosdescontos efetuados pela ré acima do
limite legal de 30% - Autor que deu causa ao dano sofrido ao contratar valoressuperiores à sua capacidade financeira - Recurso
parcialmente provido” (TJSP - Ap. Cà v. no1001821-22.2018.8.26.0477 - Praia Grande - 24a Câmara de Direito Privado - Rela
Denise Andréa Martins Retamero -J. 27.08.2019); “REVISIONAL DE CONTRATO BANCÃ?RIO - Contrato bancário Empréstimo pessoal - Taxa de juros- Abusividade das taxas de juros configurada e reconhecida na sentença - Determinação
para se limitar a taxa dejuros à média do mercado, com recálculo das prestaçÃμes e devolução, de forma simples, dos
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º