TJSP 18/05/2021 -Fl. 910 -Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 18 de maio de 2021
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital
São Paulo, Ano XIV - Edição 3280
910
indeferimento. 4. Pedido de Tutela Antecipada. Sem prejuízo das determinações supra, passo a apreciar pedido de antecipação
dos efeitos da tutela. A recuperanda informa que sua estrutura administrativa e operacional está instalada na sua posse direta
em virtude de contrato de locação celebrado entre ela e a COMPANHIA BRASILEIRA DE PETRÓLEO IPIRANGA, celebrado em
1/11/2001, sucedido por diversos aditivos, representada por matrículas nº 129.468 e 190.914 do 8º CRI de São Paulo e que é
atualmente de propriedade da empresa IMAVEN IMÓVEIS LTDA, em virtude de transmissão a título de conferência. Informa que
a atual locatária ajuizou ação de despejo, processo nº 1007784-13.2020.8.26.0001, em trâmite perante a 5ª Vara Cível do Foro
Regional de Santana da Comarca de São Paulo, por denunciação vazia, por entender que se tratava de locação não residencial,
por prazo indeterminado, e que a ordem de desocupação do imóvel foi liminarmente concedida, mas posteriormente revogada
em sede de agravo de instrumento nº 2274725044.2020.8.26.0000. Alega que não se trata de simples contrato de locação, mas
sim relação negociam ampla que reporta a operação de um posto ipiranga com inúmeros contratos entrelaçados entre si,
evidenciando a existência de um contrato atípico e complexo. Afirma que o deferimento da ordem de despejo traz graves
repercussões para o desenvolvimento de sua atividade. Destaca que explora o mesmo imóvel há 50 anos, tendo efetuado
diversas atividades de modernização e expansão de sua estrutura operacional, esclarecendo que realizou diversos investimento
e recursos no local. A fl. 14 traz fotos do local que indicam que se houver execução da ordem de despejo, haverá sua falência,
por importar paralisação total de suas atividades. Afirma que o stay períod assegura concessão de prazo para que a recuperanda
possa reorganizar sua atividade econômica, concretizando ditames do art. 47 da LRF. Alega que o local a onde está instalada
consiste em bem essência à sua atividade, sendo necessário evitar a execução da ordem de despejo durante o stay period, para
preservação da empresa. Pondera que a ação de despejo nesse contexto é apenas uma via oblíqua de cobrança e retaliação
contra ela, por conta dos débitos que possui com a Ipiranga,o que configurar exercício abusivo de direito. Destaca que sempre
manteve em dia suas obrigações locatícias, da ordem de R$ 20.000,00 mensais, o que apenas corrobora que a postura da
locatária é abusiva. Requer concessão de liminar para proibir execução de ordem de despejo. É o relatório. DECIDO. Entendo
que é possível, em sede de cognição sumária e não exauriente deferir pedido de antecipação dos efeitos da tutela, nos termos
do art.300, §3º do CPC. As fls.157/163 há contrato de locação de posto de serviços Ipiranga e Atividades vinculadas firmado
entre COMPANHIA BRASILEIRA DE PETRÓLEO IPIRANGA e AUTOMOTIVO TANGERINAS LTDA, tendo por objeto o imóvel
localizado na R. Tangerina, 353, Casa Verde, São Paulo. Consta em seu objeto, item “1”, que a IPIRANGA dava em locação ao
autor, revendedor, o Posto Ipiranga mencionado no endereço supra referido, com todas as benfeitorias, instalações, equipamentos
e pertencentes. Consta, ainda, no seu item 1.2 que a locação destina-se ao funcionamento do posto de serviço Ipiranga, que
comercializará com exclusividade os produtos da marca Ipiranga, sendo vedado ao revendedor qualquer alteração em seu uso
ou destinação. Consta, também, no item 1.3 que quando concedido pela Ipiranga, por meio de empresa controlada, sob regime
de franquia empresarial, também passará a integrar o complexo das atividades exercidas nas dependências do posto de Serviço
Ipiranga a loja de conveniência, unidades de troca de óleo, lavagem de veículos e outras porventura autorizadas. Consta no
item 2 que o prazo de vigência do contrato é por prazo indeterminado e, no item 3, há disciplina do valor do aluguel, que incluía
a locação do posto e a aquisição de produtos. Esse contrato foi firmado em 1/11/2001. As fls. 164/167 há termo aditivo ao
contrato de locação supra referido, datado de 4/6/2020. Esclarece que o contrato que estava sendo aditado era o “Contrato de
Locação de Posto Ipiranga”, o qual, por sua vez, foi assinado em 1/11/01, e sofreu os seguintes aditamentos: 15/3/03, 1/12/03,
26/1/04, 13/4/04, 1/6/04, 1/8/04, 30/11/06, 23/3/07, 09/10/07, 10/4/08, 10/11/08, 1/4/09, 17/9/09, 26/4/10 e 18/8/15. Neste
documento já consta como locadora IMAVEN IMÓVEIS LTDA, ao passo que a IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A
consta como interveniente anuente. Nesse contrato, a locadora concedeu à locatária redução do aluguel no período de abril a
julho de 2020. As fls. 1 68/172 há novo termo aditivo ao contrato de locação, constando como locadora IMAVEN IMÓVEIS LTDA
e IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A consta como interveniente anuente, datado de 23/7/20, concedendo desconto por
novo período de junho a setembro de 2020. As matrículas dos imóveis que compõem o posto indicam que houve a transmissão
da propriedade da COMPANHIA BRASILEIRA DE PETRÓLEO IPIRANGA S/A para IMAVEN IMÓVEIS LTDA, em razão de
alteração do contrato social de 19/12/08 a título de conferência de bens para fins de integralização do capital social (fls. 173/179).
As fls. 181/189 há inicial de pedido de despejo por denúncia vazia, alegando desinteresse na locação. As fls. 195/199 há cópia
do agravo de revogou ordem de liminar de despejo. Muito embora o autor não tenha juntado todos os aditivos do contrato de
locação, é possível verificar que a referida contratação possui outras particularidades, que extrapolavam o âmbito da simples
relação locatícia. Envolve, também, contratações interligadas, como a contratação de serviços de distribuição e compra de
combustíveis com a empresa IPIRANGA, aparentemente com exclusividade. Observo que a IPIRANGA ainda figura na relação
locatícia como interveniente anuente. Vale destacar que, pelas fotos, a autora continua explorando exclusivamente a bandeira
IPIRANGA. Constato, também, que o imóvel usado pela autora, muito embora pertença à IMAVEN, trata-se de pessoa que
aparentemente é controlada pela IPIRANGA, que conferiu o referido bem quando da integralização do capital social. As
informações supra analisadas fortalecem constatação quanto à verossimilhança da alegação da autora de que a relação negocial
existente entre ela e a IMAVEN extrapola os limites restritos da relação locatícia, abrangendo, de fato, exploração comercial de
posto de gasolina há cerca de 20 anos, de forma ininterrupta pela autora. O fato de a IPIRANGA ter transferido à propriedade do
imóvel pra IMAVEN não afeta essa constatação, visto que foi a própria IPIRANGA quem cedeu o imóvel para integralizar o
capital de IMAVEN, da qual, portanto, parece possir participação acionária. Ademais, a própria IMAVEN anuiu que a relação de
exploração da marca e produtos distribuídos pela IPIRANGA, com exclusividade, persistisse no local. Sob essa perspectiva e,
aparentemente, não havendo notícia sobre a rescisão do contrato de distribuição com a IPIRANGA, mostra-se verossímil a
alegação da autora de que pareça ser abusiva a pretensão de despejo com fundamento na denunciação vazia, em uma relação
em que os aluguéis estão sendo pagos de forma tempestiva, desconsiderando-se todas as relações contratuais que existem e
que envolvem a exploração comercial do local. Considerando que aparentemente existe relação de participação societária entre
IPIRANGA e IMAVEN, e, ainda, que ambas anuíram reciprocamente com as relações contratuais então mantidas com a autora,
postulara a rescisão de uma sem efetuar a da outra, mostra-se verossímil a afirmação de que essa postura se mostra abusiva e
coloca a autora em posição extremamente desvantajosa. Aliás, foi justamente esse o entendimento apresentado em agravo de
instrumento: ‘No caso em tela, trata-se de relação jurídica complexa envolvendo a figura da coligação contratual, diante da
existência de múltiplos negócios que estão interligados entre si, tais como a venda exclusiva de produtos Ipiranga, distribuição,
concessão, franquia, manutenção do posto 24 horas, o que implica na contratação de vários funcionários com consequente
contrato de trabalho, não se podendo olhar apenas para a Lei do Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar. Desta
forma, embora exista autonomia no contrato de locação, acaba unindo aos demais contratos, observando-se que, a rescisão de
um interfere diretamente nos demais contratos” (fl. 198). Se não bastasse a coligação de contratos, observo que o local da
locação é a onde a autora explora sua atividade comercial, conforme se infere de seu contrato social e fotos juntadas aos autos.
Desenvolveu, no local, seu estabelecimento comercial. O estabelecimento comercial, disciplinado pelo art. 1.142 do CC, consiste
na projeção patrimonial da empresa, tratando-se de conjunto de bens, corpóreos, como mercadorias, instalações, máquinas,
utensílios, ponto comercial, ou incorpóreos, unidos pela vontade e determinação de seu titular, o empresário, para a realização
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º