TJPA 12/04/2021 -Fl. 1115 -Diário da Justiça -Tribunal de Justiça do Estado do Pará
TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - Edição nº 7118/2021 - Segunda-feira, 12 de Abril de 2021
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cl?usula de toler?ncia nos contratos de promessa de compra e venda de im?vel em constru??o que prev?
prorroga??o do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso m?ximo de 180 (cento e oitenta) dias. STJ.
3? Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas B?as Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612)
(grifos apostos) ????????????Assim, o prazo de toler?ncia, para ser reputado como v?lido, deve estar
previsto expressamente em cl?usula contratual, que deve ser clara e intelig?vel. ????????????Com
efeito, a previs?o contratual deve ser lida com base na fun??o social e na boa-f? objetiva, e ? certo que
conceder ? r? prazo indeterminado para conclus?o de obras ? manifestamente abusivo, seja pelo direito
do consumidor, seja pelo pr?prio sistema contratual civilista. Logo, n?o ? poss?vel considerar como
razo?vel atraso superior a 180 dias. ????????????Nesse diapas?o, quem deve suportar os riscos da
atividade econ?mica desenvolvida para a consecu??o do lucro ? a parte demandada, e n?o a parte autora,
pois se trata de risco ?nsito ? sua atividade empresarial voltada ? constru??o civil, ? toda evid?ncia, as
oscila??es clim?ticas ordin?rias, a observ?ncia das posturas urban?sticas e as oscila??es do mercado, ou
mesmo eventuais problemas na libera??o de financiamentos com os bancos n?o podem implicar em
preju?zo aos consumidores, j? que estes fatores guardam estreita rela??o com a pr?pria atividade por ela
exercida, n?o consistindo surpresa ou fato imprevis?vel. ????????????Ademais, caso fortuito e for?a
maior n?o configuram justificativa para estipula??o de prorroga??o exacerbada de prazo na entrega de
im?vel, n?o devendo estar diretamente ligado ? atividade desenvolvida por construtoras/incorporadoras,
assim como o atraso de fornecedores ou greves do setor da constru??o civil, pois, a meu ver, tais
situa??es s?o previs?veis e j? est?o abarcadas pelo prazo de prorroga??o de 180 (cento e oitenta) dias,
previsto justamente para salvaguard?-las de poss?veis intercorr?ncias. ????????????Nesse sentido: (...)
5. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que n?o tenha liga??o direta com a atividade
desempenhada pela empresa, afigura-se apto a romper o nexo de causalidade. (Ac?rd?o 1220013,
07113443520188070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2? Turma C?vel, data de julgamento:
4/12/2019, publicado no DJE: 9/12/2019). ????????????Sendo assim, observo que a parte demandada
n?o apresentou qualquer fundamento concreto para a extrapola??o do prazo de toler?ncia, n?o restando
demonstrado qualquer fato excludente de sua responsabilidade, n?o incidindo, no presente caso,
ocorr?ncia de caso fortuito ou de for?a maior, porquanto ausente qualquer comprova??o nos autos,
cabendo invocar jurisprud?ncia do STJ: ????????????N?o constitui hip?tese de caso fortuito ou de for?a
maior, a ocorr?ncia de chuvas em excesso, falta de m?o de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram ?res inter alios acta?
em rela??o ao compromiss?rio adquirente. (Superior Tribunal de Justi?a STJ - RECURSO ESPECIAL:
REsp 1749047 SP 2018/0148735-2) (grifos apostos) ????????????? vista disso, n?o resta configurada
qualquer hip?tese de caso fortuito/for?a maior capaz de excluir a responsabilidade da demandada ou
permitir a prorroga??o exacerbada de prazo na entrega de im?vel, eis que a demandada tem como
antever as dificuldades ou atrasos ante a experi?ncia no ramo. ????????????Destarte, em consequ?ncia
do injustific?vel inadimplemento contratual, o ato il?cito revela-se patente e os danos s?o inequ?vocos,
havendo efetiva rela??o de causa e efeito entre as a??es da demandada e os preju?zos causados ? parte
autora. ????????????Por conseguinte, considerando que o prazo final para a entrega do empreendimento
previsto no contrato, na CL?USULA 5 (fls. 65), seria em 31.12.2013 respeitado o prazo de
car?ncia/toler?ncia de 180 (cento e oitenta) dias, a mora da parte demandada resta comprovada a partir
de 01.07.2014 (primeiro dia ?til posterior ao t?rmino do prazo contratual ampliado pela cl?usula de
toler?ncia), finalizando a obriga??o indenizat?ria em 01.04.2019 (data da entrega das chaves ao
demandante ? fl. 342). 5. Dos danos materiais/ lucros cessantes. Da cl?usula penal.
????????????Firmou-se no STJ o entendimento de que, em caso de contrato de aquisi??o de im?vel, o
descumprimento do cronograma contratual da obriga??o de fazer pelas fornecedoras gera no consumidor
um preju?zo patrimonial pela impossibilidade de uso e frui??o do bem. Logo, ao contr?rio do que alega a
requerida, ? dispens?vel a prova do dano material, reconhecendo-se a redu??o patrimonial em raz?o da
simples mora da fornecedora. ????????????? guisa de ilustra??o do entendimento adotado pelo Superior
Tribunal de Justi?a, transcrevo recente decis?o emanada da Corte Superior: [...] ?Ademais, quanto ?
alega??o de inexist?ncia de lucros cessantes, observa-se que o entendimento esposado pelo Tribunal de
origem est? em conson?ncia com a jurisprud?ncia desta Corte Superior no sentido de que "descumprido o
prazo para a entrega do im?vel objeto do compromisso de compra e venda, ? cab?vel a condena??o da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presun??o de preju?zo do adquirente, ainda que n?o
demonstrada a finalidade negocial da transa??o" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti,
Segunda Se??o, Dje 22/05/2018). ????????????Nesse sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO
INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. S?MULA N.
282/STF. REEXAME DO CONJUNTO F?TICO-PROBAT?RIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.
INCID?NCIA DA S?MULA N. 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES.